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廣東地價3年飆升3倍 “造城”運動催生泡沫風險

10月23日,廣東省統計局和廣東省房地產行業協會發佈調查報告 , 自2009年以來,3年間廣東省房地產企業土地購置價格從852元上漲至3264元,漲幅近300%。

  專家表示,雖然不能直接把地價上漲對房價影響進行簡單加減,但2009年以來的房價上漲,地價無疑是重要推手。在中央明確要求堅持調控不放鬆之際,各地需採取手段抑制土地出讓價格過快增長,防止出現地價推高房價的惡性循環。

  地價飆升推漲房價

  廣東省房地產行業協會23日發佈調查報告,自2009年以來廣東房地產企業購置土地面積下降,購置單價明顯上漲。

  來自廣東省統計局的數據顯示,2009年前三季度,廣東房地產企業購置土地價格為每平方米852元,而2012年同期,這一數字“飆升”至3264元,漲幅近300%。

  其中,2009年至2010年,房地產企業購地價格從852元/平方米上漲到2071元/平方米,2011年土地出讓價格小幅回落至1982元/平方米,而截至2012年三季度,地價再度上漲至3264元/平方米。經過上漲、盤整、再上漲的過程,土地出讓均價上漲近3倍。同期,廣東省商品房銷售均價從6300元左右上漲到8187元。

  值得注意的是,雖然價格不斷上漲,但開發商購置的土地在幾年間保持相對平穩,維持在每年1300萬-1500萬平方米的範圍,比2007年、2008年每年超過2000萬平方米的幅度有不少下降。

  廣東省房地產行業協會市場研究部主任鐘武貞表示,考慮到土地的容積率和不同城市地價差異明顯,無法把地價上漲的幅度和房價上漲簡單算術加減,“但從統計數據上分析,土地價格上漲確實是構成房價上漲的動力之一。”

  “造城”運動催生泡沫風險

  一些業內人士認為,地價上漲,有因為城市發展帶來的增值因素,但上漲過快的重要原因是土地出讓定價機制不盡合理。

  房地產研究學者、暨南大學管理學院教授胡剛表示,開發商購地是市場行為,之所以地價上漲過快,主要原因還是因為有市場,開發商敢於接手。

  根據中原地產等研究機構分析,通過招拍掛拿地的房地產企業,購地成本一般占總成本的30%-40%,而開發商又將購地成本提升加諸售價。因為房價不斷上漲,帶動土地出讓價格水漲船高,到頭來地王頻出,又進一步推高周邊區域房價。“目前部分一線城市核心區域的土地出讓價格已經超過同區域三五年前的房價。”

  而一些地方政府也樂於見到地價上漲,以提高土地出讓收入。長期參與土地 價格評估的政府內部人士向記者透露,部分城市定地價並不是單純參照以往土地出讓價格制定,而是用出讓地塊周邊房價為基準,扣除建安成本和稅費後,根據規劃容積率反推目標地塊當前價格,再加上未來三至五年的預期漲幅來確定出讓底價。

  胡剛表示,為了儘量提高土地出讓收益,推高地價預期,不少城市頻繁開始各類“造城”運動,政府製造概念對土地進行包裝,部分城市土地市場的價格虛高,已經催生了泡沫風險,應當引起重視。

  地方政府應有所作為

  近期以來,一些城市出現了土地市場升溫、出讓溢價明顯提升的情況。在商品房市場量價企穩的情況下,土地市場升溫體現的開發商預期變化讓後市走勢撲朔迷離。

  廣東省房地產行業協會分析,當前土地市場出現的量降價漲,可能使得一兩年後商品房市場供應量下降和當前商品房重置成本上升。隨著年底將近,地方政府推地節奏加快,且企業也有增加生產資料的需求,土地市場可能更為活躍,土地價格有進一步上漲的可能性。

  但鐘武貞表示,無論是對16個省市調控執行督查、加強對放鬆調控的問責、出臺通知要求執行房地產用地宗地規模、容積率控制等各類土地使用標準等,都體現了中央對房地產市場調控不放鬆的明確態度。

  專家表示,在當前房地產調控不能放鬆之際,地方政府需要抑制土地財政的過度衝動,不能靠單純提高地價緩解財政壓力,給房價托底,影響調控效果。

  “開發商購地增加有利於未來保證有序供應,但一些開發商表現出的過於樂觀的態度,明顯缺少依據,對部分開發商"非理性"帶來的示範效應和市場衝擊,政府應當有所作為。”胡剛表示。

  但一些業內人士表示,要避免政策“雷聲大、雨點小”的尷尬,還需要動真格。政府應對當前土地出讓價格評估進行改革,合理評估土地價格,同時應加快房產稅等替代性收入試點的進度,減少地方政府對土地財政的過度依賴。
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